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聊聊盐城关于车位的那些事

发布时间:2019-11-26  来源:盐城第一房产网  点击:
 

  引言


  盐城第一房产网讯   过去的几年里,盐城市轿车数量迅速提高。截止2017年底已超过50万辆,巨大的车辆保有量使得“停车难”现象屡见不鲜。为解决此类情况出现,政府在近年土地规划上明令要求各小区增加车位数量,从供给侧缓解了“停车难”问题。侧面表明未来的车位产品的使用需求将持续增加,车位正从“默默无闻”的地下产品浮出水面,进入大众的视野当中。

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  “抢车位之殇”

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  在老城区生活多年的人想必都亲身经历过抢车位这件事。拥堵的街道,会车难、停车更难、难于上青天......为顺应大众的住房和用车需求,近些年盐城房地产版图不断扩大,增加了大量新小区。从车位角度来讲,新小区的优势具体体现如下:

  1. 新小区充足的车位数量缓解停车难问题。有地下车位的规划,车位配比明显提高;

  1. 新小区充足的车位数量缓解停车难问题。有地下车位的规划,车位配比明显提高;

  2.出入口车辆识别系统避免出行高峰期拥堵问题,便民便利;

  3. 规划合理更为合理,目前大多数新小区已做到人车分流,有效保证行人安全,也便于业主直接通往各家地下入户大堂,方便快捷;

  4. 安全系数高,对人员、车辆管理更加严格(有效防范盗窃等不安定因素);

  以上分析可以看出,新小区的车辆优势明显。不过相比车位带来的价值,车位的价格却是众多客户绕不开的话题。车位定价成为客户和开发商之间的博弈,那究竟什么样的车位水平才是合理的?

  02

  “酱油比鸡贵?”

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  注:以上数据部分由小区业主提供,部分来源于楼盘备案价,具体价格以开发商为准,仅供参考。

  车位价格与项目所在的地段、开发商开发思路和依托的配套有较大的联系。目前市场多数车位价格区间在5-8万之间,占据成熟的市政和生活配套资源的项目例如万科悦达翡翠国际、杰仕豪庭天樾、钱江方洲等二手房项目价格都已超过10万。

  03

  “租售之殇”

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对于有车一族来说,主要分为买和租两种,部分小区占据优势学区和生活、商业等配套,加上内部入住量高,客户自然清楚地了解车位背后的价值。其中代表项目为:杰仕豪庭·天樾。该项目位于城中板块,距离北金鹰仅一河之隔。项目二期于今年10月26日首开,共加推36套洋房,面积段134㎡,成交均价16000元/㎡。截止今日洋房已去化26套,车位去化42个,车位均价13.8-16.8万/个,位于全市价格梯度上游。


  另一种更多是囊中羞涩的“观望型”客户,主要对价格敏感,因交房装修时消耗较多资金,此类消费者对车位的需求迫切程度较低,常以租代买的形式过渡。代表项目:城西通银森林公馆,该项目于11月24日加推产权车位916个,当日去化160余个,成交均价5.3-5.5万/个。开盘前对977组已购房客户调研发现:多数客户暂无购买需求,而有购买意向的190余组客户中对价格敏感的达23组。实际上此类客户的最终的认购数也是较少的,仅为5组。

  而从开发商角度来讲,车位销售停滞不前,不仅耗尽心力,还吃掉了项目的利润......以往多采取车位捆绑销售的方式,来降低项目后期车位去化难度。但这种情况应用情景较为狭窄。

  建议用部分住宅的思路来进行车位销售,比如:

  1. 打造车位样板区,提升车辆尊贵感,用实物,情景化打造化解客户疑虑;

  2. 集中开售,首开特价,限时抢购;

  3. 与银行合作,推出车位低首付政策,减轻付款客户压力;

  4. 优惠刺激,车位抵用券、家电等礼品;

  相对已交房项目,处于开发前期的项目灵活性更强。借鉴市场上产品力表现较好的已交付小区,可帮助尚在规划的项目避开几个“雷区”,例如:

  1.机械车位产品虽减省了空间,但车辆碰撞、日常维保等问题使其使用率反而低;

  2.设置较多的地上停车位,更多客户选择以租代买,进而拖累地下车位的销售;

  3.物业管理水平不足,客户对此嗤之以鼻,口碑效应恶化,导致群体性事件发生;

  结语

  从大市场来看,目前盐城车位在售的项目中,整体去化情况较为一般。而放眼日后数十年,在主城区土地资源日益稀缺的过程中,车位的价值会同步显现。从产品端,开发商从市场表现和客户需求出发,精心打磨人性化、细节化的产品,自然受消费者青睐,也愿意为其付费。这注定是双赢的局面。


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