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签订房屋认购书 小心里面有“猫腻”

发布时间:2017-08-25  来源:  点击:
 

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   房屋认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。是不是签订认购书就万事大吉呢,要注意认购书里的“猫腻”哦。

  一、什么是房屋认购书

  《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非终达到签约。

  二、商品房认购书包含内容

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  1、 认购物业;

  2、房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

  3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

  4、认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

  三、签订认购书注意事项

  1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话,则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话,应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本,该文本充分保护了购房人的利益。

  2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还;

  3、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;

  4、开发商答应为购房者保留价格或房号的,要将保留承诺写进认购书,如此价格保留10天,此房号保留10天。此时还要注意,这种保留是开发商的单方承诺,如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任,不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务;

  5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等,换个角度说,即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务,双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的,任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

  6、在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

  四、认购书里有猫腻

  1、“订金”“定金”要弄清

  定金,简单地说就是预先付给开发商的金额:如果购房者违约,定金不退,如果开发商违约,须向购房者双倍返还定金。

  而订金是房产交易过程中,预付款性质的一种支付,不具备定金的性质。“订金”在法律上没有明文规定,在市场上类似的称呼还有“金”,“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”,是购房者对开发商的保证,在实践中一般被视为预付款。而“订金”,无论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”即可。

  提醒大家,在支付金额签合同时,一定要认真阅读,合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。

  2、小区规划

  根据国家有关法律规定,小区建成入住,产权即发生转移,产权人已由开发商转为全体业主。这时,开发商在未得到全体业主同意的情况下,是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查询小区的整体规划审批,如果该地块属于小区已入住部分,那么,就有充分理由认为这种规划变更时不合法的。

  另外,即便是建设中的小区,开发商要变更原有的规划,也应该对全体业主公示,在大部分业主没有异议的情况下,才可以变更。

  3、房屋质量

  商品房质量对消费者来说尤为重要,它不仅关系其居住安全,而且也关系其居住舒适度。然而有些开发商修建的商品房,却存在这样或那样的房屋质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节。如果经济允许的情况下,可以选择专业的验房公司验房。

  如果是自己验房的话,好在收房之前先去网习一下相关的知识,验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。

  对于一般性质的不符合质量要求的房屋,购房者可请求开发商维修,因为修致使房屋使用功能受到影响或给购买者造成损失的,也可向开发方索赔。

  而对于严重不符合质量要求的房屋,购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房,对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

  4、面积误差

  根据图纸建造的房子面积难以精确到100%,为此,国家也制订了3%的面积浮动,有些置业者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围,钱交了面积却少了。

  根据有关司法解释,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。

  产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。在此提醒大家,签订合同时应注意约定细节,如签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

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